对“物业服务”这一物品的属性判断，决定了物业服务监管的根本定位与主要方向。长久以来，所有的官方文件以及绝大部分的研究文献均将物业服务看成是“准公共物品”，并以此为依据进行政策制定与理论研究等工作。从发展的视角来看，这一判断是不准确的。公共物品理论告诉我们，物品的属性通常是会随着经济市场发展的变化而变化的：起初市场不发达，物品主要由政府等部门供给，这时的物品则是（准）公共物品；但是随着市场发展日益成熟，当物品的供给与需求更多是由市场竞争来决定时，这时的物品则将变为竞争性商品。根据我国物业服务市场（特别是福田物业市场）的发展实际，物业服务的属性不应定位为“准公共物品”，而应是“竞争性的服务商品”，主要有以下理由。

    第一，物业服务供给主体是自发的市场主体。判断一个物品是否为公共物品或准公共物品，有一个简单的办法，即看这个物品的供给主体是谁：如果物品完全由政府直接供给，如国防等，则是纯公共物品；如果物品主要是由垄断性的国有企业或事业单位来供给，如电力、自来水、医疗、教育等，则是准公共物品；如果物品主要是由市场自发的主体来供给，如衣服、手机、商品房等，则是私人物品。深圳市福田物业服务全国发展最为成熟，从供给主体来看，福田区320余家物业服务企业中，有国企背景的企业数量不到5%，物管项目的市场占有量也不到10%，90%以上的物业服务市场是由自发性的市场组织实现供给的。这一现象不仅限于物业市场比较发达的福田，也广泛地存在于国内的其他城区。很显然，当前我国物业服务的主要供给主体既不是政府本身，也不是国有的企事业单位，而是市场自发的竞争主体。因此，由市场竞争主体供给的物业服务产品应当是竞争性的服务类商品。

    第二，物业服务消费具有明显的竞争性与排他性。竞争性与排他性是区分公共物品与竞争物品的重要特征依据。竞争性是指消费数量的增加将引起的商品的生产成本的增加；排他性则是指不支付费用的消费者可以很容易地被排除在商品服务之外。一方面，物业服务具有明显的竞争性特征。随着物业小区入住人数的增多，物业服务成本与负荷也将随之增加。另一方面，物业服务也具有排他性特征，即没有缴纳物业服务费用的业主可以被排除在服务之外。虽然实际中也出现少数业主长期恶意拖欠物业费，却也随其他缴费业主一同享受了物业服务的事实，但是很显然这些业主的数量很少，同时他们终将会得到处理或惩罚，物业消费成本也会得到弥补，不然每个业主都会选择恶意欠费。物业服务消费的竞争性与排他性特征也说明物业服务不是公共物品而是竞争性的商品。

    第三，物业服务供需实现过程由市场力量主导。通常公共物品的供给是由政府或国有单位来承担的。在这一供给过程中，消费方对物品供给主体常常没有自主的选择权，如电力消费无法选择不同的电力公司等，因而这一供需实现的过程具有浓厚的行政特点。很显然，物业服务的供给与需求的交易实现过程与电力存在明显的不同。福田区物业服务供给是市场自发的主体，95%以上是民营的物业企业 ；福田区也制定并实施了严格的物业招投标制度，物业服务对象确定必须经过严格的招投标竞争过程；福田区也有相当比重的小区已经成立了业委会，成物业服务消费也能由业主（业主委员会）来进行优胜劣汰的重新选择。因此，物业服务的供需交易过程是主要由市场竞争的力量来主导实现的。