总体而言高房价对企业创新存在双边效应。
   （一）房价高涨对企业创新的抑制效应
    1．基于需求侧的消费抑制效应
    房地产既有资本品的投资、投机、保值功能，又是大众居民的耐用消费必需品，为吃、穿、住、行四大基本消费需求之一，因而兼具消费品与投资品双重属性（刘建江，2015）。房价波动通过财富效应、挤出效应来影响市场需求基础与结构，并由此作用于企业创新。从需求侧来考察，企业产品的外部消费需求的扩大对企业研发投入具有显著的拉动效应（周亚虹等，2012）。市场需求规模可以通过分摊研发成本、促进专业分工以及提高研发动力促进企业创新（徐长生等，2008；余静文等，2015）。以持久收入假说、生命周期假说与跨期选择理论入手来考察，房价上涨或下跌可带来正的或负的财富效应，扩大或缩小居民消费需求(Cooper&Dynan,2013 ；Mian&Sufi,2014)，并由此影响企业创新的市场潜力。
   （1）通过房奴效应抑制消费需求。对于消费性购房者，无论是首购住房还是改善性住房，房价上涨将促使其投入更多的当期资金来购买住房，也包括需要更多的按揭来购房，促使居民强化预防性储蓄动机（Campbell &Cocco，2007)，产生“房奴效应” (颜色、朱国钟，2013)，越来越多的购房者沦为房奴，抑制当期消费(陈斌开、杨汝岱,2013; 李雪松、黄彦彦,2015)，也抑制了居民的消费信心。对于租房者来说，高房价亦带来房租上涨的压力，加大其生活成本的支出，从而抑制期消费。对于投资性购房者来说，在持续上涨的高房价预期下，市场投资性资金为追求未来房地产升值带来的财富增值，亦将减少当期消费而加大住房投资。这两个方面的共同力量使得房价上涨产生抑制消费的效应，即为挤出效应（Muellbauer，2008；Airaudo，2015）。Albuquerque and Krustev（2015）认为，房价波动引致的冲击会导致消费需求变化16%左右，由此影响需求刺激创新的机制。从消费者异质性视角来看，房价上涨对消费的影响会因居民对住房属性的侧重不同产生差异，若侧重其投资品属性，最终影响会是挤出效应，抑制消费（李春风、刘建江等，2014）。
   （2）消费的结构性效应。高房价影响居民消费支出方向和期限选择，如降低非住房品的消费，间接影响了其他消费，从而产生制造业结构调整效应。这种结构调整效应，倒逼家庭将储蓄用于购买创新程度较低的住房，由此抑制了多数普通劳动者的其他刚性需求和改善性需求，居民收入可支配部分较少用于购买那些蕴含更多创新活动的高新技术产品，降低企业进行创新活动的预期收益，导致“内需所引致的创新”功能的失效，进而抑制企业的长期创新行为，对一国的经济可持续发展能力造成不可低估的负面效应。王国军、刘水杏（2004）、梁云芳等（2006）通过投入产出表分析房价波动对经济增长、经济中不同部门的拉动效应，肯定了这种结构效应。
    2．供给侧的创新抑制效应
   （1）资源配置扭曲效应。一是缘于资产价格变化所引起的社会资本资源的错配机制。房价的持续繁荣助推了房地产业的暴利，据吕江林（2010）的测算，2008年工业企业平均利润率为7.4%，而房地产企业的利润率却高达28.7%，由此带来了显著的虹吸效应，吸引了大量资源进入房地产业，进而挤出企业创新。从社会投资来看，2000-2013年，房地产开发投资增速基本上高于固定资产投资，2011年前者高出后者4.3个百分点。受巨大的利润差额吸引，同时也为避免创新活动研发周期长、风险大等不确定性，还驱使大量非房地产企业涉足房地产业务，获取快钱、热钱，甚至不少制造业上市公司也不安心主业，纷纷投资房地产业，比如三一重工和中联重科，也去凑热闹开辟房地产项目。在这种非良性循环态势之下，房地产投资过度增长，产生类似于“荷兰病”的经济效应，与房地产相关的行业如钢铁、水泥、玻璃等行业严重产能过剩，而其他产业发展空间受到严重挤压，并促使企业将研发资源配置到房地产业务，企业创新活动受到抑制。Miao and Wang（2012）、王文春（2014）分别从理论和实证的角度证实，房价高涨产生的房地产泡沫会驱使生产性企业将有限的资源投入到不具有技术外溢性的房地产行业，进而挤出企业的研发投资。有学者强调，以制造业为主体的实体型企业，忙于房地产业，无心主业，更无心创新（吴海民，2012；Hsu et al.，2014；Cornaggia et al.，2015）。二是从企业家层面来看。企业家精神的主要特征是具备冒险性、创新性和开创性（Miller，1983），是企业创新行为的重要推动力量。在行业间利润较为接近时，企业家会倾向于开发新产品和开拓新市场来获得行业内的超额利润。但是房价高涨致使房地产行业利润率异常增加，相对于高风险的创新行为，企业家会更加偏好于投资房地产（王敏和黄滢，2013），进而对企业家精神产生扭曲，阻碍企业创新。三是从政府层面来看。高房价与房地产业的膨胀直接带来了土地财政与政府对房地产税收的高度依赖，使本来应该由市场来配置的大量资金转由政府配置，从而亦产生资源配置的扭曲效应。尤其是土地财政，在一定程度上扼杀了政府对创新活动所提供的公共服务。高房价与房地产业膨胀，相关收入及财富增值部分，政府支配了大约70%。比如2011-2016年，地方政府土地出让金总额为21.57万亿，占地方财政收入总额42.86万亿的50.34%，这还不包括涉及我国房地产的11种税费收入，例如即房产税、营业税、土地增值税、印花税，等等。在房地产市场繁荣所带来的巨大财政收益面前，地方政府有内在的保持高房价的动机，有追求土地财政的内在动力，从而政府缺乏动力去提供创新性服务，也没有太多动力围绕制造业企业创新而提供相关公共服务。
   （2）融资约束效应。高房价与房地产业膨胀所带来的示范效应，房地产企业更容易获得信贷资金，实现高额回报，从而弱化非房企业的创新。以垄断性银行机构为主的间接融资金融体系，金融体系房地产贷款期限结构与对国有企业贷款的所有制结构偏向效应，抑制对制造业部门的创新研发活动所需的长期投资资金供给，对中国工业部门的创新活动造成更为突出的抑制效应，对制造业部门创新活动以及转型升级活动造成的抑制效应更为显著。房价畸高、房地产利润高企吸引银行贷款等大量资金涌入房地产造成非房地产企业融资成本上升；房价上涨抬高土地价格导致企业生产营销成本上升；房价攀涨导致工业建设用地指标竞争激烈，企业为为获得土地指标而投入资源加强政治关联，增加了企业的寻租成本。这种因高房价而造成了企业成本上升压力进一步压缩了企业利润和减少了企业现金流，强化了企业融资约束，迫使企业降低研发投入。
    此外，房地产业的过度膨胀，导致大量房地产利益集团及相关收益者财富的急剧增长，炒房、投资性购房成为风尚，从而使广大社会公众热衷于房地产领域的快钱与热钱，“全民炒房”成风，使社会整体上失去围绕制造业而创新与创业的激情与动力。
    由此可知，房价高涨通过消费抑制效应、资源配置扭曲效应以及融资约束效应，对企业的创新行为产生抑制作用。
   （二）房价高涨对企业创新的挤入效应
    1．消费需求拉动效应
    基于消费者异质性假说，我们的研究发现，房价上涨影响消费存在门槛效应，即房价温和上涨推动财富升值，提振消费信心，扩大居民消费水平，而房价上涨过快将增加居民生活与消费压力，引致当前消费减少（刘建江，2015；李春风、刘建江，2017）。我们以1999-2012年的数据为例，通过构建动态门槛面板模型验证房价上涨对我国城镇居民消费门槛效应的存在性：即房价的温和上涨幅度小于门槛值9.62%时，对城镇居民消费的影响以财富效应为主导，且影响大小随房价涨幅呈先增大后减少的倒U形曲线特征，在临界值6.26%整体财富效应达到最大；若房价涨幅大于9.62%，挤出效应占据主导地位，且随房价进一步攀升更加明显。21世纪以来，房价的持续攀升也释放了不少消费需求，推动消费需求的升级。房价上涨还提高了住房资产的价值，居民倾向于增加当期消费，减少其他的预防性储蓄（Lehnert，2004；Benito，2007），可以起到一种缓冲储备的作用。消费需求规模的增加，促进市场规模的扩大，由此带来产业集聚效应并促进技术和知识溢出，驱动企业创新能力提升（刘和东，2013）。
    2．生产成本倒逼效应
    当企业面对产品需求空间、获利空间缩小以及准入门槛升高时，为了避免被淘汰，倒逼效应会驱使企业加快技术创新或开拓新市场来赢得生存空间（张超，2014）。房价上升引起的企业劳动力、土地等生产要素成本增加，压缩了企业利润空间，加剧行业间竞争程度，促使企业通过加快技术创新和提高生产效率以节约成本。这种成本倒逼机制的传导渠道有三个：（1）工资渠道。从直接渠道看，高房价直接提升居民住房消费支出，尤其提升年轻工作者的压力，倒逼企业提高工资水平。从间接的渠道看，高房价一旦让工作者不能安居乐业，将驱动工作者流向房价低的地区，造成劳动力的区域紧缺，倒逼工资提升；（2）土地使用成本渠道。高房价直接提高企业土地使用成本，从而提升制造业企业生产成本；（3）配套生产成本提升渠道。高房价增加企业间接生产成本，尤其是提供生产性服务的使用成本。在高房价与人口红利拐点双重叠加效应下，企业面临工资上涨与用工荒所产生的双重困境，一方面通过企业区际迁移来应对，一方面通过转型升级、技术创新来化解成本上升压力。任志成（2015）认为，基于成本上升产生的倒逼机制则可以显著提升了中国出口企业的全要素生产率和新产品销售比重。
    3．资产负债表效应
    创新活动前期需要投入大量资金且回收期长，依据资本结构理论的分析逻辑，房价持续上涨，将大幅度提升企业抵押品（土地、厂房和拥有房产的企业）的价值，带来显著的资产负债表效应，从而提高了企业对外融资的能力，有利于增强企业获得银行贷款等外部融资的能力（Caballero and Krishnamurthy，2006），同时，由于资产负债表效应的存在，房价持续上涨也带动了社会更多的银行信贷, 产生派生存款和贷款，更有利于企业获得信贷资金，扩大投资规模并推进企业创新（Gan2007；Chaney et al.，2010）。 对于从事房地产业的企业本身来说，房价持续上涨时将产生更为明显融资缓解效应，商业银行亦将本能地扩大对房地产企业的信贷规模，并由此推动它们扩大企业投资规模与投资决策(Allen&Gale，2000，Aoki et al.2004)，促进企业创新（Gan，2007；Benmelech and Bergman，2009；Chaney et al.，2010）。
    4．劳动力供给优化效应
    房价上涨推高了劳动力生活成本，而劳动力异质性的存在使得房价上涨对高、低技能劳动力的负效应并不相同（焦斌龙和孙晓芳，2013）。异质性劳动力对于社会环境、文化氛围等非经济效用的偏好不同，低技能劳动者因更注重经济效用，受到房价上涨的挤出效应更大，相反高技能劳动者受到的影响则较小，进而有利于劳动力供给结构优化（张平和张鹏鹏，2016），改善企业内部劳动力整体水平，而人力资本水平的提升对企业的创新效率具有一定的正向影响。
    由此而言，房价高涨通过消费需求拉动效应、生产成本倒逼效应、资产负债表效应、劳动力供给优化效应等对企业的创新行为产生促进作用。
    根据以上分析，由于房价上升对企业创新行为存在正反影响，因此，房价对企业创新的最终影响取决于两者净效应的大小。